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Valoraciones inmobiliarias y pericia judicial

Valoraciones inmobiliarias y pericia judicial
PROGRAMA GENERAL MÓDULO 1:VALORACIÓN DEL SUELO Lección 1. Las valoraciones en la nueva ley del suelo Introducción. La sentencia del... Seguir leyendo

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... Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997.

Su incidencia en el ordenamiento urbanístico español.

Sistema normativo urbanístico. Sistema de fuentes del derecho urbanístico.

Organización administrativa del urbanismo:




1. Estado.

2. Comunidades autónomas.

3. Administración local.




Sistemas de ejecución de los planes.




1. Concepto.

2. Clases de sistemas. Su elección.

2.1. El sistema de compensación.

2.2. El sistema de cooperación.

2.3. Sistema de expropiación.




Introducción a La nueva Ley del Suelo 6/1998

La exposición de motivos y la valoración del suelo en la Ley 6/1 998.

Las reglas de valoración

El tiempo en las valoraciones.

La valoración del suelo. Criterios generales de valoración.




Lección 2: La expropiación forzosa




Consideraciones previas y origen histórico.




1. Consideraciones previas.

2. Origen histórico.




Concepto y regulación jurídica.




1. Concepto.

2. Regulación jurídica.




Naturaleza y justificación.




1. Naturaleza.

2. Justificación.




Sujetos, objeto y causa.




1. Sujetos.

2. Objeto.

3. Causa.




Procedimiento expropiatorio.




1. Presupuesto del acto expropiatorio.

2. Procedimiento expropiatorio general.

2.1. Declaración de necesidad de ocupación de bienes y derechos.

2.2. Determinación del justiprecio.

2.3. El pago y la toma de posesión de la cosa expropiada




La garantía patrimonial en la expropiación

Las expropiaciones especiales




1. Expropiación por zonas o grupos de bienes

2. Expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad y por razón de urbanismo

2.1. Procedimiento de determinación del justiprecio

2.2. Pago del justiprecio mediante adjudicación de terrenos

2.3. Aprobación y efectos del procedimiento de tasación conjunta

2.4. Ocupación e inscripción en el registro

2.5. Supuestos de reversión

3. Expropiación de bienes de valor artístico, histórico o arqueológico

4. Expropiación por motivos de colonización

5. Expropiación por razones de defensa y seguridad nacional





Lección 3: Jurisprudencia




MÓDULO II. EL VALOR




Lección 1: Teoría del valor




Teoría del coste de producción

Teoría del trabajo

Teoría del grado de utilidad límite




Lección 2. Las leyes de la oferta y la demanda




La oferta

La demanda




Lección 3. Valor y precio. Conceptos generales

Lección 4. Criterios generales de valoración

Lección 5. Principios de base

Lección 6. Procedimientos y técnicas de valoración




Propiedades no destinadas a producir renta

Propiedades destinadas a producir renta

Propiedades de utilidad pública

Consideraciones generales




Lección 7. Proceso práctico en la valoración de inmuebles




Informaciones previas

La valoración




1. Valoración sintética

2. Valoración analítica






Lección 8. Consideraciones sobre el proceso de valoración de un inmueble

Lección 9. Consideraciones sobre la valoración de inmuebles según la finalidad de la tasación




MÓDULO III. DEFINICIONES Y NOMENCLATURAS




Lección 1. Definiciones y nomenclaturas




Inmuebles en rehabilitación

Repercusión

Superficie útil

Superficie construida

Ocupación

Edificabílidad

Antigüedad




1. Depreciación por antigüedad en las valoraciones hipotecarias a lo largo del tiempo

2. Depreciación física

3. Vida útil

4. Uso predominante




Superficies y zonas no computables en la superficie construida

Ponencia de valores

Obras en los edificios

Áreas de reparto

Aprovechamiento real y aprovechamiento susceptible de apropiación (AR y ASA)

Linderos

Alineación oficial

Solar

Posición de la edificación y del cerramiento respecto a la alineación oficial

Retranqueos

Separación entre edificaciones

Fondo edificable

Área de movimiento de la edificación

Superficie ocupable

Superficie ocupada

Uso y destino de un edificio







MÓDULO IV. MÉTODOS DE VALORACIÓN




Lección 1. Método del coste




Coste de reemplazamiento bruto (CRB)

Coste de reemplazamiento neto (CRN)




1. Cálculo de la depreciación física

2. Cálculo de la depreciación funcional






Lección 2. Valor de mercado obtenido por el método de comparación




Metodología

Requisitos

Técnicas de homogeneización




Lección 3. Método de capitalización de las rentas reales o potenciales




Elección de las premisas para establecer las rentas netas futuras




1. Establecimiento de las rentas futuras en el caso de que exista contrato de arrendamiento con cantidades fijas o revisables según el IPC

2, Establecimiento de las rentas futuras en el resto de los casos




Cálculo del valor presente de las rentas netas futuras. Elección del tipo de capitalización




1. Establecimiento del tipo de capitalización en el caso de que exista contrato de arrendamiento.

2. Establecimiento del tipo de capitalización en otros casos.






Lección 4. Método residual




Método residual dinámico.

Método residual estático.





MÓDULO V. TIPOS Y FINALIDAD DE LAS VALORACIONES




Lección 1. La valoración de mercado




Introducción.

El sistema de valoración de mercado.

Fijación del precio.




Lección 2. La valoración pericial




Introducción.

Procedimiento.




1. Solicitud de la prueba.

2. Auto del juez decidiendo la admisión de la prueba.

3. Comparecencia y nombramiento de peritos.

4. La recusación del perito.

5. Juramento del cargo.

6. El reconocimiento pericial.

7. Otras diligencias de prueba.

8. Resultado de la prueba pericial.




3. El informe pericial.

3.1. La forma.

3.2. La lengua.

3.3. El contenido del informe.

3.4. Explicaciones del dictamen.

3.5. Valoración del informe pericial.

4. Derechos y obligaciones de los peritos.

4.1. Honorarios.

4.2. Independencia.

4.3. Deberes.






Lección 3. La valoración hipotecaria




1. La hipoteca y el registro de la propiedad.

2. La tasación hipotecaria.




Lección 4. La valoración a efectos fiscales




1. Introducción.

2. El valor catastral.

2.1. Valor del suelo.

2.2. Valor de las edificaciones.

2.3. Establecimiento del valor catastral.




Lección 5. La valoración urbanística




1. Valoración del suelo no urbanizable.

1.1. El método de comparación.

1 .2. El método de capitalización.

1.2.1. Capitalización de rentas esperadas.

1 .2.2. Capitalización de la renta actual.




2. Valor del suelo urbanizable.




2.1. Suelo urbanizable cuyos ámbitos no hayan sido delimitados por el planeamiento general o cuyas condiciones de desarrollo no hayan sido establecidas.

2.2. Suelo urbanizable cuyos ámbitos hayan sido delimitados por el planeamiento general o cuyas condiciones de desarrollo hayan sido establecidas.

2.3. Definiciones.

2.4. Valoración del suelo.

2.4.1. Coeficientes correctores del valor del suelo.

2.4.2. Modulación de los valores.

2.4.3. Valores de repercusión de suelo.

2.4.4. Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo.

2.4.5. Valoración en los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales.

3. Valor del suelo urbano.

3.1. Valoración del suelo urbano sin urbanización consolidada.

3.2. Suelo urbano situado en ciertos ámbitos de gestión que tengan por objeto la reforma, renovación o mejora urbana.

3.3. Valoración del suelo urbano con urbanización consolidada.

3.4. Valoración de obras, edificaciones, instalaciones, plantaciones, arrendamientos, concesiones administrativas y derechos reales sobre inmuebles.

3.5. Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles.

4.Casos prácticos.

4.1. Método analítico.

4.2. Valoración de un terreno o solar urbano.

4.3. Método de comparación de una vivienda con otras de similares características.

5. Jurisprudencia.

5.1. Resolución: sentencia de 20-6-1998.

5.2. Marginal: Ri 19985130. Resolucion: sentencia de 2-6-1998.

5.3. Marginal: RJ 19984955. Resolución: sentencia de 5-5-1998.

5.4. Marginal: RJ 1 9984060. Resolución: sentencia de 25-4-1998.




Lección 6. La valoración de los derechos reales




1. Introducción.

2. La valoración de bienes reales.

2.1. El derecho real de superficie.

2.2. El derecho real de servidumbre.

2.2.1. Criterio de valoración.

2.3. El derecho real de uso y habitación.

2.3.1. Criterio de valoración.

2.4. Derecho real de usufructo.

2.5. Limitaciones al dominio.

3. Tabla para determinar el valor del derecho de uso y habitación por millón de pesetas de valor de tasación o valoración del inmueble.






MÓDULO VI. EL INFORME DE VALORACIÓN




Lección 1. El informe de tasación




Requisitos del informe de tasación.

Comprobaciones mínimas.

Documentación necesaria.

Condicionantes y advertencias.

Instrucciones técnicas.

Edificios.

Fincas rústicas.

Solares y otros terrenos.

Derechos reales.





MÓDULO VII. LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES A TRAVÉS DE SUBASTA PÚBLICA




Lección 1. El procedimiento de subasta pública.

Lección 2. El embargo




Regulación legal.

Configuración del embargo.

Solicitud e inicio del embargo.

La afección de los bienes.





MÓDULO VIII. ELEMENTOS DE EDIFICACIÓN




Lección 1. La cimentación




1. El terreno.

1.1. Clases de terrenos.

1.1.1. Rocas.

1.1.2. Terrenos naturales.

1.1.3. Terrenos de naturaleza orgánica.

1.1.4. Vertidos y rellenos.

1.2. El estudio del terreno.

1.2.1. Proceso del estudio,

1 .2.2. Catas y zanjas.

1 .2.3. Sondeos.

1 .2.4. Perforaciones

1 .3. Comportamiento del terreno.

1 .3.1. Propagación de las tensiones.

1.3.2. Asientos del terreno.

2. Tipos de cimentación.

2.1. Cimentaciones superficiales.

2.1.1. Cimentaciones corridas y en zapatas aisladas.

2.1 .2. Cimientaciones en losas o placas.

2.2. Cimentaciones profundas.

2.2.1. Cimentaciones sobre pilotes.

3. Protección contra la humedad ascendente del terreno.

3.1. Impermeabilización horizontal de muros.

3.2. Impermeabilización de suelos.

3.3. Impermeabilización vertical de muros exteriores.




Lección 5. La cubierta. Revestimientos




1. Las cubiertas indinadas.

1.1. Revestimiento de tejas.

1.1.1. La teja.

1 .2. Empizarrados.

1.3. Cubiertas de fibrocemento.

1 .4. Revestimientos metálicos para cubiertas.

1 .4.1. Planchas de cinc.

1.4.2. Cobre.

1.4.3. Planchas de plomo.

1 .4.4. Chapas de aluminio.

2. Las cubiertas planas.

2.1. El fenómeno de la condensación.

2.1.1. Cubiertas ventiladas.

2.1 .2. Cubiertas no ventiladas.

2.1.3. La cubierta invertida.